——從2015年《政府工作報告》看轉型之下的樓市走勢

      今年《政府工作報告》提出“加快培育消費增長點，穩定住房消費”；“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”等舉措，與去年的報告提法有明顯的不同。今年這些舉措對樓市的走勢有什么指導意義？為此本報記者采訪了相關專業人士。
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      政策：穩定住房消費、分類指導
      報告原文：“加快培育消費增長點，穩定住房消費。”“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”
      點評：兩會提出要穩定住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，有利于穩定市場預期，提振市場信心。此前住建部會議也明確2015年將以市場的自身變化為基 礎，積極應對新局面、新問題。隨著政策調整主動權的下放，在市場庫存仍然高企的局面下，包括一線城市在內尚未放開或完全放開限購的城市，有望在2015年陸續完善與調整相關政策，刺激存量房銷售。而減免交易稅費、財政補貼等地方調整方式，或將成為部分地方政府據當地市場變化進行相應調整的重要手段。
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      保障房：加大棚戶區改造構建多層次住房保障體系
      報告原文：“增加公共產品有效投資。確保完成‘十二五’規劃重點建設任務，啟動實施一批新的重大工程項目。主要是：棚戶區和危房改造、城市地下管網等民生項目。”
“加 大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。 農村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統籌推進農房抗震改造。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特 別困難的低保家庭，給予住房救助。”
      點評：棚戶區改造筑底民生，仍是今年重頭戲。2015年是全面推進新一輪棚改工作的關鍵之年。繼續大規模 推進棚戶區改造，不僅是重大的民生工程，也是拉動經濟增長的重要途徑。而大規模推進棚戶區改造，同時將城鄉危房改造納入棚改范圍，更見政府對城鎮化建設大 刀闊斧之決心，在經濟新常態下，棚改已成為各級政府必須啃下的“硬骨頭”。
      同時，棚改房源將不再局限于政府主導建設，商品住房較多的城市，可 出臺支持措施將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。這一方式對保障房與商品房起到雙向作用，一方面避免棚改大拆大建，對拆遷居民快速 住房安置，又為當地房地產市場減輕庫存壓力。針對這一多贏的政策導向，地方積極響應，推進保障房源與市場存量接軌，四川省、陜西省、江蘇省以及福州市紛 紛發文或表態支持。
      這些舉措，一方面有助于盤活市場存量，解決房源尤其是公共租賃住房的房源問題，提高安置工作效率，對于租賃市場房源緊缺的城 市也能進一步緩解供求壓力，降低租賃成本；另一方面支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變，有助于企業探尋租賃型養老地 產等新的經營模式，從而促進房企轉型升級。
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      土地：建立城鄉統一的建設用地市場推進農地入市
      報告原文：“做好土地確權登 記頒證工作，審慎開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。”“堅持節約集約用地，穩妥建立城鄉統一的建設用地 市場，完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點。”點評：堅持城市土地集約利用，加強土地管理與保護。堅持節約集約用地有助于改善用地結構，提高土地配置和 利用效率，保障發展用地需求，從而為新型城鎮化建設提供保障。
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      戶籍：強化居住證附載功能財政轉移支付與市民化掛鉤
     報告原文：“推進新型城鎮化取得新突破。城鎮化是解決城鄉差距的根本途徑，也是****的內需所在。要堅持以人為核心，以解決三個1億人問題為著力點，發揮好城鎮化對現代化的支撐作用。”
    “用 改革的辦法解決城鎮化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本 公共服務，取消居住證收費。建立財政轉移支付與市民化掛鉤機制，合理分擔農民工市民化成本。”“提升城鎮規劃建設水平。制定實施城市群規劃，有序推進基 礎設施和基本公共服務同城化。完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就 近城鎮化。”
      點評：長期來看，居住證制度在保障外來人口權益，強化人口集聚效應的同時，也為當地房地產業發展創造良好的外部環境。部分地方已開始推行積分落戶政策，將進一步增加城市向心力和凝聚力，促進城市更快更好發展。
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      產業：旅游、健康、養老、創意設計等產業大有可為
      報告原文：“要深化服務業改革開放，落實財稅、土地、價格等支持政策以及帶薪休假等制度，大力發展旅游、健康、養老、創意設計等生活和生產服務業。”
點評：隨著消費需求逐漸升級和政策支持，更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突出。而在兩會提出要“大力發展旅游、健康、養老、創意設計等生活和生產服務業”后，可預見旅游地產、養老地產等產業發展將再上新臺階。
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      稅收：房地產營改增再受關注
      財稅制度改革推進加速
      報告原文：“繼續實行結構性減稅和普遍性降費，進一步減輕企業特別是小微企業負擔。”
   “推動財稅體制改革取得新進展。力爭全面完成‘營改增’，調整完善消費稅政策，擴大資源稅從價計征范圍。”
      點評：今年《政府工作報告》并未再過多涉及房地產稅立法推進，而是重點推動財稅體制改革，加快完成包括房地產行業在內的“營改增”措施。雖然稅率還未確定，但如果對房地產業采用17％的增值稅稅率，將對房地產企業利好有限。